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热点城市的房价已经上涨,“虹吸效应”圈已经扩大

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热点城市的房价已经上涨,“虹吸效应”圈已经扩大

  

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热点城市房价上涨,“虹吸效应”圈层外扩

 

  高质量的医疗、教育和基础设施资源高度集中在一线特大城市所造成的“虹吸效应”持续扩大,不仅使长三角和珠三角大都市地区的一二线城市房价快速上涨,甚至在调控后北京和上海周边的一些中小城市房价也在上涨。

  热点城市调控政策实施后,如何打破城市的虹吸效应?

  一线特大城市“虹吸效应”圈的扩大!

  东部城市的硬件吸引力增强了。不管买房的目的是投资还是自住,一线大城市的虹吸效应继续通过房价表现出来。

  根据中国房地产数据研究所发布的数据,截至8月,北京二手房综合价格指数上涨32%,上海上涨31%,深圳上涨23%。

  随着大都市区一、二线城市房价的上涨,虹吸效应的循环正在扩大。苏州、珠海、惠州、中山等长江三角洲和珠江三角洲城市的房价同比上涨约30%,这让人们觉得他们买不起上海和深圳周边的住房。

  鲁俊波是上海一家美资企业的销售工程师,他每周五都会乘高铁回到无锡的家中。“无锡的房价相对较低。我买的时候,每平方米不到1万元。无锡乘高铁到上海只需40分钟。”。

  "上海的房价是5万元,我们这里2万元贵吗?"这是今年以来苏州昆山楼市的一次火爆促销活动。根据中国房地产数据研究所发布的数据,今年8月,苏州和上海的二手房价格综合指数均同比增长30%以上。

  在虹吸效应扩大的背后,嘉定、上海和昆山、苏州的土地出让价格也在“相互追赶”。年中,两地的住宅用地单价都超过了每平方米3万元,这也导致了两地房地产价格的相互传导和促进,先涨的一方最终会带动另一方来弥补。

  上述情况也发生在珠江三角洲。深圳房价大幅上涨后,与之相邻的东莞房价也上涨了。由于东莞房价基数较低,其8月份同比涨幅甚至达到35%,超过了深圳23%的同比涨幅。

  在这一轮地方楼市调控政策陆续出台后,记者发现,河北省廊坊市一些仍未限购的楼盘的价格在10月份并没有下跌,反而上涨了。在廊坊市住房保障和房屋管理局的官方网站上,自10月8日以来,已有11个项目发布了价格变动公告,其中大部分住宅项目的价格上涨了5%-10%,部分公寓的价格一次性上涨了15%。

  统计数据显示,今年8月廊坊综合价格指数同比增幅在三线城市中最大,增幅为61%。8月份,三线城市的整体价格指数同比上涨5.8%。在北京周边的保定和张家口,与去年同期相比,8月份的整体物价指数也分别上涨了30%和23%,两者都超过了北京的物价涨幅。

  “虹吸效应”已经蔓延到一些省会城市和二线城市?。

  与一线特大城市相比,一些省会城市和二线城市的价格涨幅更大。

  厦门同比增长43%,南京同比增长28%,武汉同比增长24%...中国房地产数据研究所发布的二手房综合价格指数显示,包括上述城市在内的该地区热点城市的价格上涨正在加速。

  在其他大城市的房地产市场上,存在着投资投机的需求,另一方面,也呈现出“虹吸效应”的新局面。

  据武汉市房管局统计,9月份,共销售新建商品房20063套,面积213万平方米,均价9610.89元/平方米,比上个月增长3.59%。根据许多市场机构的统计分析,武汉市商品房交易中约有一半的买家来自外地。

  据湖北省社会科学院财贸研究所副所长鲁红卫调查,2007年,湖北省形成了“1+8”武汉城市圈,但除武汉外,大部分城市经济发展水平较低,缺乏有竞争力的产业集群,服务业发展水平较低且滞后。支撑城市化的产业基础不强,城镇在吸纳农业转移人口中的就业作用不强。在“1+8”城市圈的9个城市中,与注册人口相比,除了净流入人口超过200万的武汉以外,其余8个城市的净流出人口都超过320万。

  据记者调查,“虹吸效应”蔓延到东部省会城市和二线城市,导致三、四线城市中小城市“空心化”。根据中信建设投资有限公司研发部的报告,2014年,东、中、西部地区的销售额分别占59%、23%和18%,销售面积分别占48%、30%和22%。东部地区集中在房地产市场也符合人口流动的趋势。

  据业内人士透露,在第一批刚性需求得到满足后,第三个四线城市楼市的后续效应开始逐渐显现,存量仍然很高,房价没有上涨,呈现出与“虹吸效应”相对应的差异化特征。

  我们如何打破房地产市场上涨背后的虹吸效应?

  在本轮房价飙升过程中,重庆在保持经济增长和居民收入高增长的同时,能否保持低房价和低增长,值得关注。国家统计局的数据显示,许多一线和二线城市的房价涨幅超过20%,而重庆的房价同比仅上涨3%。

  中国房地产数据研究所所长陈胜表示,重庆房价能够长期保持稳定,不仅是因为有用土地的供应,也是因为在最初的生产与城市一体化规划中,土地、人口和产业的规划相对科学。

  专家指出,国内城市要想打破大城市虹吸效应导致房价飙升的恶性循环,一方面要加快中小城镇建设;另一方面,通过公共服务、产业发展、户籍制度和基础设施建设的总体规划和区域规划,防止资源过度集中在大城市。

  最近,国务院发布了《促进1亿外来人口入城计划》,业内人士认为这是推进新型城镇化的一项重要举措。在这个方案中,除了户籍制度改革外,还提出了加快对吸收农业转移人口和大量落户的城镇实施中央预算投资安排的政策。中央政府安排与城市基础设施建设、运营维护、保障性住房等相关的专项资金。对吸纳农业转移人口较多的地区给予适当支持。

  原国家发展和改革委员会土地发展研究所所长肖金成认为,在本轮房地产调控的背景下,这将促进一、二线城市的农民工回流,有助于消化三、四线房地产市场存量,促进中小城镇健康发展,减少大城市虹吸效应的影响。

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