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2017年全国房地产市场趋势-抑制资产价格泡沫已成为一个关键考虑因素

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2017年全国房地产市场趋势-抑制资产价格泡沫已成为一个关键考虑因素

  

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2017全国楼市走势:抑制资产价格泡沫成为重点考虑对象

 

  自去年10月以来,一些地方政府出台了更严格的控制措施,以应对不断上涨的房地产价格,但市场仍呈现出结构性上升趋势。截至今年1月,31个省会城市中有19个城市的房价逐月上涨。资产价格的内涵在国内外理论界和实务界早已确定。如果粗略划分,它主要包括股票价格和房地产价格。目前,中国房地产价格的结构性上涨使得宏观调控政策聚焦于资产价格。

  今年2月底,在央行发布的货币政策执行报告中,“抑制泡沫”被列为货币政策目标,并被置于“风险防范”目标之前。由此可见,抑制资产价格泡沫已经成为货币政策调控的关键考虑因素。如何引导房价上涨的预期?未来“抑制泡沫”的重点应该在哪里?

  笔者认为可以从投机者的购买动机入手。在严厉打击房地产投机的背景下,市场投机越来越严重,主要基于一个简单的假设,即房价长期上涨,而短期动机主要体现在羊群效应,即基于个人理性的购买行为,但这种个人理性作为一个整体反映了群体非理性的特点。因此,短期和长期动机都支持投机者的个人购买行为。

  历史上,政府调控资产价格上涨预期的案例很多,尤其是在20世纪70年代末的美国。前美联储主席艾伦·格林斯潘(Alan Greenspan)不久前强调,如果我们真的想比较历史,20世纪70年代的滞胀是目前最重要的参考。

  那么,20世纪70年代美国出现了什么样的资产价格上涨预期?当时的情况与当前的环境相似吗?20世纪70年代,在经历了两次石油危机、一次美元危机和三次价格控制政策失败之后,通货膨胀预期在20世纪70年代末达到了顶峰,美国的政策制定者和理论家开始改变他们的思维,即从凯恩斯主义思维转向货币主义思维。

  在十多年的通货膨胀过程中,时任美联储主席的伯恩斯坚持凯恩斯主义,认为宽松的货币政策主要挽救了经济增长,而对通胀预期的调控可以通过收紧收入政策来实现。结果,价格和收入控制政策没有起到抑制通胀预期的作用,三项价格控制政策在短短几个月内仓促结束,而宽松的货币政策没有很好地刺激经济增长。最终,不仅经济增长没有改善,通胀预期也失去了控制。因此,1979年,美国居民也出现了恐慌性购房,寻找能够抵御通货膨胀的资产成为当时的理性追求。

  基于无法控制的通胀预期,时任美联储新主席沃尔克(Volcker)在第一次美联储利率会议上决定上调联邦基金利率。然而,由于当时的利弊比为4: 3,市场的解释是,美联储只加息一次,然后可能再次降息以保持增长。提高联邦基金利率作为对抗通胀预期的政策已经失败。

  为了有效抑制市场通胀预期,沃尔克决定将货币政策的中介目标从联邦基金利率改为货币供应量,这是货币主义所坚持的“简单规则”,以保持每年货币供应量的紧缩、固定和透明。这一政策的实施客观上引发了美国1983年的经济衰退,但赢得了公众对政府管理通胀预期能力的信心,并最终使美国在经历了短暂的痛苦之后进入了持续健康的经济发展阶段。可以看出,紧缩的货币政策和透明稳定的货币政策是当时美国抑制通货膨胀预期的主要经验。

  与美国当年的情况相比,虽然中国没有出现滞胀,在供给面改革和经济结构调整的效率上取得了初步成功,内生增长势头继续增强,但“去杠杆化”和“抑制泡沫”的任务依然繁重。“去杠杆化”的目标将突显经济增长的压力,并增加地区和行业金融风险的可能性,这要求货币政策保持中性,以防止风险发生。然而,“抑制泡沫”的目标要求从总量上收紧货币政策,以免给结构性泡沫一个宽松的环境。因此,有必要从历史中吸取教训,区分“抑制泡沫”和“防范风险”的重点。

  笔者认为,在结构性住房价格上涨预期突出的背景下,“抑制泡沫”应该放在政策目标的突出位置。首先,保持总量相对紧张的环境,实行“稳定中性”的货币政策,不要对房价上涨的预期抱有幻想。

  同时,从体制和结构上加快完善住房价格政策体系。在税制方面,加快房产税步伐,在结构性政策方面,继续实施“一城一策”的区域差异化政策,进一步巩固土地供应差异化政策和多套房信贷差异化政策等。从长远目标来看,要最终实现经济结构转型和经济增长方式转变,目标是不依靠土地财政。只有在货币政策保持稳定和中性的环境下,积极完善住房制度和结构性政策体系,才能共同推进短期和长期政策,标本兼治,房价上涨的预期才不会自行破灭,“抑制泡沫”的货币政策目标才会自然实现。

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