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2017年全国楼市最新消息-明年楼市不会出现“黑天鹅”

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2017年全国楼市最新消息-明年楼市不会出现“黑天鹅”

  

2017年全国楼市最新消息:明年楼市不会出现“黑天鹅”是由股票配资小助手整理编辑,内容涵盖楼市,最新消息,明年,全国2017年全国楼市最新消息等;主要讲解的内容是中央经济工作会议对于今年经济形势总的特点作出了很有意思的概括:“缓中趋稳、稳中向好”,显然,这并不包括房地产,因为房地产经历了年初的的相关信息,具体详情请继续阅读下文。

 

  

  

2017年全国楼市最新消息:明年楼市不将再出现“黑天鹅”

 

  中央经济工作会议有趣地总结了今年经济形势的总特点:“稳中求进,稳中求进”。显然,这不包括房地产,因为房地产在年初经历了上涨,在年中经历了飙升,在年底经历了调控。然而,不可否认的是,如果今年没有房地产对经济的拉动,国内生产总值不可能在前三个季度稳定在6.7%。目前,年国内生产总值很有可能。

  ??会议强调。

  ??“稳定是基调,稳定是大局,要在稳定的前提下,在重点领域取得进展。”。

  ??“坚持争取稳定,坚持总的原则”。

  ??“保持战略实力”?。

  ??“货币政策应该是稳定和中性的”。

  ??“保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定,确保不发生系统性金融风险”。

  ??“稳定民营企业家的信心”。

  ??促进经济平稳健康发展和社会和谐稳定,以优异成绩迎接中国共产党第十九次全国代表大会的成功召开。

  ??我相信,所有官员都能清楚地看到,稳定仍然压倒一切,这与我们之前在微信上的结论完全一致,即“明年两会前不会放松监管政策”和“2018年见”。

  ??一些媒体朋友也问了我一些关于中央经济工作会议、明年房地产市场走势、房企生存的问题,我觉得很有代表性。让我们试着用“做作业”的方式来表达我们的理解和思考。

  ??Q1:你认为会议提出的“抑制房地产泡沫,防止大起大落”的建议怎么样?

  ??a股牛市即将来临,你还不能选股吗?专业科目是由专业人士完成的,所以最好选择一个正规的配资平台来赚钱。点击注册并开始赚钱:http://25.qqiqu.com/register/invite/17680328158.html:显然,“稳定”这个词排在第一位。关键不在前一句,而在后一句,既然“大起大落”已经过去,就要防止“大起大落”。

  ??Q2:我们明年应该会很稳定。我们如何保持稳定?

  ??A2:要想明年保持稳定,关键在于“钱”和“地”。

  ??明年中国不会出现黑天鹅,紧缩的货币政策是解决美欧不确定性的最佳防御策略。

  ??为防止“大幅度下跌”,必须落实会议提出的“房价上涨压力大的城市应合理增加土地供应,提高住宅用地比例”的建议。显然,这不仅是对我们过去反复强调的“人、地、钱”资源错配的土地供应国策的修正,也有助于抑制房地产市场的资产泡沫,防止过度监管造成的“大起大落”。此外,“人地联动政策”在国务院发布的《促进1亿非户籍人口城市定居规划》中有明确规定。相信明年除一线城市外的热点城市的土地供应量将会增加,这将带动这些城市交易量的恢复性增长。至少可以预测,热门二线城市的交易量不会继续下降。因此,限购对成交量的影响将会慢慢减弱。

  ??问题3:金钱和房地产之间有什么关系?明年货币政策会收紧吗?

  ??A3:国内外以往的经验告诉我们,每当货币宽松和利率下降时,房地产都经历了量价上涨,而货币紧缩和利率上升必然会导致房地产成交量萎缩,甚至可能导致价格下跌。

  ??全球货币政策集体转向,货币泛滥不可持续,货币流动性收紧已成为共识。国内M2增量低于去年同期,M2增速也低于12%,今年肯定不会高于12%(约11.5%)。

  ??欧洲央行减少债券购买、美联储提高利率、日本政府债券收益率归零以及中国人民银行“缩短和延长”都意味着货币宽松在未来将不再可能,利率将上升。然而,全球经济仍处于不确定的复苏之中,黑天鹅事件频发,包括宽松货币政策在内的紧急经济措施将随时待命。

  ??因此,明年很难收紧货币政策并大幅提高名义利率。

  ??然而,流向房地产的资本肯定会减少,居民部门的杠杆作用已经放缓。暂停住房企业发行债券和禁止前期融资收购土地的行为,也变相提高了住房企业的资本成本。

  ??Q4:本次会议提出了“房子是为了生活,不是为了投机”的立场,同时要求“小额信贷政策要支持合理的自住,严格限制信贷流向投资和投机购买”。这是什么意思?

  ??A4:会议丰富了“房子是给人住的”这一权威观点,肯定了今年“差别首付比例”的有效信贷政策,这意味着这一政策明年将继续使用,不变。在热点城市和非热点城市投资投机性购房将受到更严格的限制。如果市场继续升温,甚至不排除未来多套房首付比例和利率将继续上升。

  ??与此同时,这也意味着房价的上涨速度将持续受到严格控制。不要期望和幻想明年在热门的一、二线城市放松房价管制,也不要冒险赌政府会改变目前的“扭曲的操作”。

  ??如果你想买房子,很明显明年是房价休息的好时机。

  ??问题5:“加快研究,建立符合国情、适应市场规律的基本制度和长效机制”是什么意思?

  ??A5:我私下认为,这从另一个方面说明,我们目前的监管既不“符合国情”,也不“适应市场规律”,也不“长效机制”,不能实现稳定健康的发展,监管的短期效果肯定会危及房地产的长期稳定健康发展。这似乎证实了调控政策将在2018年基本完成使命,我们可能会死。那时,我们似乎可以期待“基本制度和长期机制”。

  ??问题6:哪些基本制度和长期机制将隆重上演?

  ??A6:会议提出:“综合运用财政、土地、财政、税收、投资、立法等手段”,“完善部门间协调机制,加强推进财政、税收、金融、土地、城镇化、社会保障、生态文明等根本性重大改革”,表明中央政府非常清楚财政、税收、土地、城镇化、社会保障等根本性重大改革的紧迫性,没有改革土地产权、土地财政。

  ??问题7:但长期机制真的会这么快出现吗?

  ??答7:实际上,会上提出的改革只是一个方向,改革思路还没有真正形成,利益纠葛还没有搞清楚,利益配资也没有尺度。目前,我们看不到任何可以在2018年完成的改革计划,包括房产税。也许一些长期的机制会浮出水面,所以所有的控制措施都不会撤销。

  ??Q8:这次会议指出:“供方结构改革的最终目标是满足需求,主要方向是提高供给质量,根本途径是深化改革。”你如何理解这种说法?

  ??答8:这是以“稳定”为前提,稳中求进,促改革。如果应用到房地产市场,这些词实际上有点耐人寻味。

  ??“最终目标是满足需求,即深入研究市场变化,了解实际需求和潜在需求,更好地满足人们在解放和发展社会生产力中日益增长的物质文化需求。”?。

  ??这是否意味着我们需要了解人口和资金流向大城市的城市化趋势,了解大城市购房的现实和潜在需求,增加大城市的住房产量,从而更好地满足人们日益增长的住房需求?

  ??“主要方向是提高供给质量,即减少无效供给,扩大有效供给,着力提高整个供给体系的质量,提高供给结构对需求结构的适应性。”。

  ??这是否意味着要减少农村和四线城市的无效住房供给,扩大大城市住宅用地的有效供给,改变热点城市供需失衡的结构性矛盾,从而提高土地供给结构对住房需求结构的适应性?

  ??根本途径是深化改革,即完善市场在资源配资中起决定性作用的体制机制,深化行政管理体制改革,打破垄断,完善要素市场,使价格机制真正引导资源配资。

  ??这是否表示我们应该让市场在土地资源和房屋资源的配资中扮演决定性的角色,而不是让政府垄断土地资源和扭曲价格信号,以避免政府有形之手所造成的资源错配?这也意味着未来的改革方向是市场经济的关键要素,如土地、金融、税收等。

  ??显然,中央经济工作会议的思路很清楚,逻辑也很清楚。关键在于改革的推动力不尽人意。

  ??问题9:今年9月以来,房地产市场经历了三次调整。你认为政府的行政干预会在2017年改变吗?

  ??A9:没有。

  ??准确地说,在对热点城市的管制全面引入后,出现了一些城市被加管制,而管制较温和的城市则被加管制升级。

  ??显然,这项政策的最大背景是抑制资产泡沫,防范金融风险,以及应对特朗普上台和美联储加息后的政治和经济不确定性。如果房价继续上涨,将带来资产泡沫破裂和冲击金融体系的巨大风险。虽然限制房价是一种“扭曲行为”,但仍然是非常必要的。

  ??调控政策出台时间不长,调控效果开始显现。然而,供需失衡的根本矛盾没有得到缓解,房价和地价上涨的压力难以释放。在接下来的两届会议之前,这项政策只会得到加强,不会被削弱。它需要在明年年底的第19次全国代表大会之前保持稳定,在2018年的两会之前不允许出现任何错误。因此,政策不能放松。

  ??Q10:用关键词描述明年的房地产市场?

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  ??热点一、二线城市“控制房价”仍是基调,但供应量难以大幅增加,交易量可能下降;第三,四线城市仍在“去库存化”,政策不会发生重大变化,交易量不会显著增加,整体楼市将保持基本稳定。

  ??Q11:此前,任志强表示,2017年房价将继续上涨,也有不同声音认为,2017年市场可能迎来拐点。你如何判断房地产市场的未来趋势?

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  ??货币已经收敛,M2的增长率只有11.4%,远远低于年初政府工作报告中提出的13%的目标。住宅行业的杠杆率也在下降。虽然名义利率的上升趋势尚未出现,但房地产的目标实际利率已经上升,而且货币又小又贵,这将大大抑制房价的上升空间。

  ??中央政府“城市专项政策”措施的唯一目标是“控制房价”。因此,在地方政府“控制房价”的背景下,热的一、二线城市很难出现房价快速上涨,甚至极端的政府措施也可能导致房价下跌。第三,今年四线城市房价上涨后,去库存化还没有结束,房价很难继续大幅上涨,涨幅肯定会低于今年。

  ??虽然房价上涨是城市发展过程中不可避免的趋势,但不要指望政府明年会让房价快速上涨。毕竟,稳定是政治上唯一正确的选择。

  ??与此同时,房价上涨速度缓慢将不可避免地导致需求相对减少,恐慌性购买将消失,需求改善将放缓,投资购买将不会形成激增。

  ??17个热点城市在全国市场份额中所占的比例已经达到36.8%,供应逐年减少也将拖累全国市场的整体成交量。因此,不要指望这些城市明年会有明显的营业额增长,也不要指望明年房价会快速上涨。在非热点城市,供需基本平衡或供大于求,房价难以大幅上涨。

  ??城市化进程仍处于中期,房地产的转折点还远未到来。市场将继续保持10万亿投资和10万亿销售的高水平,至少在近十年内,但更多的中小住房企业将不再有机会分享市场。

  ??Q12:虽然监管力度加大,市场成交量大幅下降,但土地市场依然火爆,仍有不少房地产企业不畏风险,高价收购土地。高价征用土地背后的逻辑是什么?它会在2017年改变吗?

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  ??受监管的17个一线和二线热点城市最根本的矛盾在于供需失衡。自2010年以来,17个热点城市的土地规划总面积为6.66亿平方米,但销售额已达9.75亿平方米,透支超过3亿平方米。

  ??2015年,上海共有278家房地产企业实现销售业绩。今年,只有46家房地产企业仍有超过2万平方米(相当于200套)的未售住房面积(包括已开工和未开工的项目)。不抢土地就意味着退出上海,这也意味着上海一二线城市的房地产企业战略将流产,不可能回到四线城市。事实上,房地产企业的道路越来越窄。土地掠夺意味着土地价格难以下降。目前,热点城市的房价已经得到控制,但土地市场并没有降温,这充分反映了这一现实。

  ??地方政府“控制地价”的逻辑是违反市场规律的,也是修栈道、暗渡仓库的策略。我们不能一方面造成土地供应短缺,另一方面抑制房价和地价的上涨。这些城市最根本的矛盾在于供需失衡,这表明未来房价和地价上涨的压力和潜力。政府不能把一般的房价和地价永远保持在堰塞湖的顶部。只要供求失衡得不到解决,即使政府能够控制一手房价。

  ??只有增加供给,政府才能顺应人口向大城市流动的趋势,缓解供给不足的矛盾,化解房价持续快速上涨的压力,这也符合“房价上涨压力大的城市应合理增加土地供给”的要求。

  ??然而,很难在2017年做出重大改变。一方面,特大城市将延续“减少土地供应”的政策逻辑,大城市很难释放出大量符合土地净转移条件的土地。另一方面,地方政府不希望土地收入下降,这必然会使土地价格上升而不是下降,因此很难大幅增加土地供应。

  ??在中短期内,很难真正解决供需失衡的矛盾。只有未来城市化进程基本结束,这种情况才能真正改变。

  ??问题13:为什么“四小龙”在这波房地产市场上涨的过程中涨幅最大?新政后他们的市场变化如何?

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  ??从供需失衡的角度来看,自2012年以来,“四小龙”城市共规划建设用地1.4862亿平方米,销售面积1.6933亿平方米,透支2000万平方米。

  ??在供需透支的情况下,会导致房价上涨的预期,而流动性泛滥导致的资产短缺会带来投资套期保值的需求,进而推动房价快速上涨。

  ??新政后,仅南京在10月和11月分别供应了8个和15个住宅用地,规划建筑面积为194万平方米,占全年供应量的20.3%。合肥在10月和11月分别供应了3个和6个住宅用地,规划建筑面积为106万平方米,占年供应量的18.8%,两者均大幅增加。另外两个城市在最近两个月保持“零”。

  ??除了苏州,其他三个城市目前的供应量不如去年。到目前为止,“四小龙”城市的总供应量比去年减少了457万平方米,相当于比去年减少了15%左右。很难在最后一个月达到去年的供应量。

  ??与此同时,在抑制需求的政策引导下,住宅销量大幅萎缩。“四小龙”城市的年平均销售面积达到308万平方米,而10月至11月的月平均销售面积仅为142.2万平方米,降幅超过一半。显然,在供给不足的背景下,通过抑制需求,也可以实现供需平衡。

  ??在行政措施的干预下,房价无一例外地保持了环比下降。我们认为,尽管这种扭曲是不可持续的,但未来的政策措施将持续到2018年。

  ??由于投资需求和需求被挤出,改善需求被推迟,“四小龙”城市仍将保持低供给和低周转率,因此没有必要期待明年的市场周转率,“四小龙”的整体下滑几乎是不可避免的。

  ??Q14:会议提出“特大城市应加快缓解部分城市功能,促进周边中小城市发展”,“加强四线城市与特大城市基础设施互联互通,提高四线城市教育、医疗等公共服务水平”,这与你在6月微信草案中提出的“解决房价高、一剑七花”的意思是一致的?

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  ??都市圈战略应该比城市化战略更重要、更现实。通过轨道交通和高速公路,形成特大城市周边跨行政区的高速公路网,使特大城市周边的中小城镇融入大都市圈,实现产业布局的优化调整,带动大城市人口向中小城镇转移。同时,通过放开教育和医疗资源的区域行政垄断,实现跨区域教育和医疗资源的优化整合,满足中小城镇高层次的有效需求,进而实现高考和高考。

  ??人力资源和社会保障部明确表示,今年年底基本实现了医疗保险的全国联网,为异地住院结算奠定了基础。

  ??这样不仅可以刺激经济增长,缓解非大城市的功能,优化和调整产业布局,还可以缓解大城市人口流入的压力,实现大城市和中小城镇之间产业、人口和土地资源的合理交换,加快中小城镇的发展,缓解大城市房价和地价快速上涨的潜力。

  ??中央层面的会议精神意味着大都市圈的建设将启动,也意味着大城市周边的中小城市将迎来机遇。

  ??问题15:会议还指出,“重点解决四线城市房地产库存过剩问题”,这是否意味着去库存化还远未结束?如何去股票?

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  ??第三,在四线城市减少库存的唯一方法是减少土地供应,就像一个强壮的断臂人,这需要地方政府有巨大的勇气忍受饥饿和坚持至少三年。

  ??Q16:从多家房地产企业发布的业绩报告中可以看出,虽然很多房地产企业取得了不错的业绩,但净利润一直在下降。在利润不断压缩的市场环境下,什么样的战略才能使企业保持可持续发展?

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  ??总的来说,房地产行业的利润率并不太高,毛利率只有30%以上,净利润只有10%左右。然而,利润水平在不同的房企之间也有所划分,中小房企的利润水平更低,甚至亏损。

  ??对于大型房地产企业来说,坚持质量第一,加速经营是目前最好的策略。

  ??通过提高产品线和产品质量,企业可以获得更多买家的认可,也可以获得更多地方政府的信任,从而提高整体利润率水平。

  ??加速运行带来的规模优势将有助于企业获得更快的周转率,带来更安全的现金流,赢得更高的信用和更低的资本成本,稳定不同城市的利润率水平,在市场逐渐见顶的白银时代赢得更大的市场份额,真正实现更快更好的可持续发展。

  ??住宅企业也需要更加注重保持利润水平,而城市布局在决定利润水平方面首当其冲。

  ??不同城市之间的利润水平也有所不同。由于地价太高,一线城市的利润率可能会更低。在四线城市,虽然房价不高,但土地成本不高,利润率水平也不低,尤其是品牌溢价排名前100位的房地产企业。

  ??Q17:资金紧张的大房企和中小房企会面临什么样的局面?

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  ??目前,房企两极分化的马太效应已经加剧,中小开发商的日子在中国百强房企进入的城市已经不多了。

  ??第三,2013年,四线城市中小房企失去了最好的退出机会。即使他们出售土地、项目、股份和公司,也越来越难以获得一线和二线城市大型房地产企业的兴趣作为回报。

  ??今年,一线和二线城市的中小房地产企业获得了溢价退出的机会,但这一机会正在消失。虽然还有并购的机会,但卖家的溢价空间越来越小,一、二线城市的中小房企将很快步四线城市中小房企的后尘。

  ??中小房企应该加快清仓,越早退出房地产市场越好,这样才能避免下一次大的市场震荡,这将不可避免地导致过去几年积累的破坏。

  ??虽然大型房企的资本成本也有所增加,但毕竟融资渠道更多,金融机构的信任度更高,销售更快,溢价更高,现金流更充裕。大型房企仍需抓住这个相对稳定的市场窗口,加快运行,抢占市场份额,提高自身安全性。

  ??100强房地产企业的市场份额明年将超过50%,20强房地产企业的市场份额在未来5-10年将超过50%。

  ??Q18:目前,越来越多的企业参与城市更新项目。这种趋势会在2017年变得更加明显吗?

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  ??只要“控制大城市边界”和“减少土地供应”的国家政策没有改变,政府只能通过城市更新适当增加土地供应。当公开市场的土地供应越来越少时,房企只能按照政府的意图介入城市一级土地市场,参与城市更新。这一趋势已从深圳蔓延至上海,并将在未来进一步延伸至热门的一线和二线城市。

  ??Q19:你对2017年限购房地产企业有何看法?

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  ??对于国有房地产企业来说,限购城市的布局只是其中的一部分。例如,新城控股在中国已经布局了31个城市,只有10个城市参与了限购,其中武汉、天津、成都和南昌影响不大。

  ??至于明年,我们认为监管的范围不会扩大,监管的力度也不会加强。包括四线城市在内的非热点城市仍将根据市场供求关系自然运行。

  ??明年经济工作的基调是“稳定”。可以预测,房地产也将呈现出稳定的趋势:一线城市供应紧张,价格稳定下降,热点二线城市供应略有增加,数量价格稳定,非热点二线城市供应充足,数量价格稳定上升,四线城市供过于求。

  ??市场作为一个整体,在数量和价格上是稳定的,除非发生蛀虫事件,否则不会引人注目。

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